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商品房买卖合同纠纷,让你“头疼”了吗?

2020-05-23 10:25 8997阅读

  随着经济的不断发展,不少城市的人热衷于购买商品房,也有不少的人热衷于购买学区房。即使是价格昂贵,也是在所不惜,那么我们是否有想过,这期间是否会存在商品房买卖合同纠纷,这对我们的权益是否受到侵害,我们又该如何去维护我们自己的权益,这是我们在做一些重大决定的时候,不得不去考虑的一些问题。

  在此之前,小伙伴们不知有没有了解过商品房买卖合同纠纷,没有了解的小伙伴也没有关系,今天就随着小编的介绍,对他哟一个基本的了解吧!

  一、法律保障

  最高人民法院发布实施了《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》,该解释自2003年6月1日起施行。为正确、及时审理商品房买卖合同纠纷案件,根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》等相关法律,结合民事审判实践,制定本解释。

商品房买卖合同纠纷,让你“头疼”了吗?

商品房买卖合同纠纷

  二、法律条文的具体内容

  第一条本解释所称的商品房买卖合同,是指房地产开发企业(以下统称为出卖人)将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人,买受人支付价款的合同。

  第二条出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效。

  第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任。

  第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。

  第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同。

  第六条当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由,请求确认合同无效的,不予支持。

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商品房买卖合同纠纷

  当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的,从其约定,但当事人一方已经履行主要义务,对方接受的除外。

  第七条拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议,明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置,如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人,被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的,应予支持。

  被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的,按照本解释第八条的规定处理。

  第八条具有下列情形之一,导致商品房买卖合同目的不能实现的,无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:

  (一)商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;

  (二)商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人。

  注:以上的八条是小编截取的一小部分,有需要和有兴趣的小伙伴可以去网上搜索详细的法律条文来仔细阅读。如果实在是读不懂或者不能够理解的话,可以找一名律师来帮助你克服一些障碍。

  三、案例分析

  2010年7月,市民张先生与某房开公司签订了一份商品房认购协议。协议中就认购商品房的房屋位置、房型、价格、建筑面积等进行了明确约定。由于张先生认购的房屋还处于开发初期,尚未取得预售许可证,张先生依照认购协议,向房开公司支付了2万元的认购金。2010年9月,张先生收到房开公司的书面通知:“一期物业已取得预售许可证,可以签订商品房买卖合同。”与此同时,房开公司表示由于整体楼市房价大幅上涨,所以张先生之前订购的房屋房价也由之前约定的每套20万元左右,上调至25余万元。若张先生在10日之内不能按房开公司通知的价格签订商品房买卖合同,则视为放弃原定的认购协议。对此,张先生表示不能接受,在双方协商未果情况下,张先生与其他多名购房者分别向法院提起诉讼。

  近日,法院已对该案作出判决,在交易中违背了诚信原则的开发商将向购房者们作出巨额赔偿。

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  法院判决认为,订立合同的双方当事人应遵循诚实信用原则。但本案中某房开公司在认购协议签订完、购房者按约支付了认购款后,却提出了大大超过双方预约时约定的价格条件,违背了我国合同法所规定的诚实信用原则和公平原则,导致购房者缔约机会的丧失,应对此承担责任并作出赔偿。最后,法院参照房开公司向购房者发出的通知中的售价与原认购价的差额,酌情确定了赔偿标准。张先生获得了2万元经济损失赔偿,已支付的2万元认购款也如数返还。

  名律师点评:商品房认购纠纷相当复杂,一般认为,根据现有法律规定,在违背认购协议的约定不履行签订商品房买卖合同义务的情况下,违约方应承担缔约过失责任。承担缔约过失责任的方式为损害赔偿,其中包括直接利益的减少和失去与第三人订立合同机会的损失,并不包括强制签订商品房买卖合同的责任。

  好了,快乐的时光总是如此短暂,以上就是今天小编所要介绍的内容,如果你在商品房买卖合同纠纷上有疑惑的话,不妨来看看,希望对小伙伴们能够有所帮助!不过在做什么事的时候,都应该懂得用法律的武器来保护自己,维护自己的正当利益。

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