结婚纠纷案的房子问题案例分析

2020-06-05 09:45

  都说现在结婚越来越难,其实难得不是结婚本身,而是因为结婚而引发的一系列问题,比如房产。今天名律师就继续向大家就结婚纠纷案的房子问题做几个案例的具体分析。

结婚纠纷案的房子

结婚纠纷案的房子

  房改房屋价特殊 认定分割须公平

  案情介绍

  何先生和老伴金女士结婚三十余年,2015年两人都从单位退休,本是准备安享晚年的岁数,两人却因为家庭琐事一直争吵,最终无法挽回感情打算离婚。两人对离婚没有异议,但对于婚后的一套房屋权属争执不下。原来何先生和金女士结婚前一直以个人名义承租单位分配给其居住的一套两居室公房,90年代该公房进行房改,何先生以成本价购得,购房款何先生称是向其父母借的,他认为应当属于其个人出资购得,且房改后房屋登记在何先生个人名下,该房屋应当属于自己的个人财产,不应当作为夫妻共同财产分割。金女士则坚持认为该房改房屋购买时是两个人以共同财产出资购得,且折算了金女士16年的工龄和职级,应当按照共同财产予以分割,故金女士只得起诉至法院要求离婚并依法分割房改房屋。

  房改房是指城镇居民自行出资购买的根据国家房屋改革政策出售的房屋,是一个从公有住房到私有住房的产权过渡,是对城镇无房居民和职工的一种房屋福利,按照规定产权一般只能登记在原承租人名下。房改房的来源主要分为单位自管公房和国家直管公房。成本价购买的房改房产权归职工个人所有,一般住用一定年限后可以上市交易,但需补交土地使用权出让金或相关税费。

  《婚姻法司法解释二》第19条规定,一方婚前承租,婚后以共同财产购买的房屋,产权登记在一方名下的,仍应当认定为夫妻共同财产,这正是针对房改房登记权利人的特殊性所作的规定。虽然何先生购买的单位公房婚前由其个人承租,但对于购房款来源何先生未能提交证据证明属于个人财产,即使是向父母所借,也只是产生共同债务的问题,购房款项仍应推定为夫妻共同财产。即使房改后产权登记在何先生名下,也应当认定房屋属于二人的夫妻共同财产。故法院最终判令该房改房按照夫妻共同财产予以分割。

  经适房屋看政策 认定虽易分割难

  案情介绍

  周先生和黄女士2009年经人介绍相识结婚,周先生系北京户籍,黄女士系外地户籍。二人婚前缺乏了解,婚后一直矛盾不断,2010年周先生经过摇号取得了一套位于大兴区黄村镇的经济适用房购房资质,周先生以个人名义签订了购房合同并办理了按揭贷款,以两人共同财产支付了房屋首付款,两人每月用工资结余定期偿还月供。2016年该房屋办下产权并登记在了周先生个人名下。2017年二人因感情不和打算协议离婚,但对这套经济适用房的分割上却产生了分歧,双方均主张取得该房屋的单独所有权,并给予对方房价补偿。双方协商未果后黄女士起诉至法院,要求判决房屋归自己所有,给予周先生价值补偿。

结婚纠纷案的房子

结婚纠纷案的房子

  根据《婚姻法》第17条的规定,夫妻在婚姻关系存续期间所得的生产、经营的收益归夫妻共同所有。本案争议的经济适用房属于二人婚后以夫妻共同财产支付首付款并偿还月供购买,应当属于夫妻共同财产。但经济适用房与商品房存在明显区别,它是本市政府组织开发兴建,并以较为经济的房价向本市城镇居民家庭销售的房屋。经适房只针对本市城镇户籍中的低收入群体,取得房产证后5年方可上市交易,交易时需要交纳土地出让金。本案争议房屋属于北京市经适房,只能由具有北京市户籍的城镇居民享有产权。故法院最终判定房屋所有权归周先生,由周先生参照同区域的商品房屋价值给予黄女士价值补偿。

  与经适房类似的还有“两限房”,即限房价、限套型普通商品住房。“两限房”和经适房一样,也是本市政府批准,对本市城镇居民的一种住房福利,购房人同样需要具备本市城镇居民户籍。使用夫妻共同财产购买的两限房,如果只有一方具有本市城镇户籍,应当判归本市居民所有,按照公平原则由得房方补偿未得房方价值补偿。

  单方处分共有房 配偶如何护权利

  案情介绍

  许先生和妻子沙女士结婚多年,2011年左右因许先生与婚外第三者发生不正当男女关系,沙女士和许先生发生争执后两人开始分居,两人碍于子女和老人的劝阻,一直没有办理离婚手续。许先生和沙女士婚后于2005年在昌平区天通苑购买了一套商品房屋,房屋已偿清贷款并登记在许先生名下。2015年,沙女士从子女口中得知许先生正打算将房屋低价卖给自己的弟弟,房屋当时市场价大约400万元,许先生和弟弟经中介公司已经签署了存量房屋买卖合同,约定购房价格为200万元。沙女士得知后非常气愤,向法院提出了离婚纠纷,根据律师建议迅速对涉案房屋进行了财产保全,以防止房屋被私下过户,并请求判令按照夫妻共同财产分割涉案房屋。

  夫妻之间互相具有家事代理权,根据家事代理权的规定,对于日常家庭事务项目内的处分,夫妻双方均能以自己个人名义进行,并自然对配偶方发生法律效力。但家事代理权范围不包括对生产和生活资料的重大财产处分。一方未经对方同意或者追认,擅自出售共有房屋,属于超越家事代理权的行为,属于无权处分共同财产。按照《婚姻法司法解释三》第11条的规定,并结合《物权法》关于善意取得的制度规范。

  除非买受人符合善意取得的三个要件:

  1、善意;

  2、支付合理对价;

  3、房屋已经办理过户登记,买受人才能主张对无权处分的共有房屋成立善意取得,配偶方才无权主张返还共有房屋。

  本案中,许先生无权处分共有房屋的行为,其弟弟对该房屋的性质和许先生夫妇之间的矛盾是明知或者应知的,而其依然与许先生单方签署购房合同,不能认定其对许先生处分共有房屋属于无权处分这一事实存在善意。其次,许先生弟弟也没有以一个合理的对价作为购房款,涉案房屋也并未实际办理过户登记。故法院最终判定涉案房屋作为夫妻共同依法分割,由许先生和沙女士按份共有,每人享有50%的份额。沙女士持生效判决通过依法执行,变更了房屋登记状态,并成为了按份共有人。

  俗话说得好,家家有本难念的经。关于结婚纠纷案的房子问题确实已经成了非常普遍的问题,同时名律师还表示不同的情况会有不同的处理方式,如果你也有关于房子的疑惑,留言给我们吧。

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