建设工程优先受偿权

　　据名律师介绍 建设工程优先受偿权(Priority of construction project)是指承包人对于建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款享有优先受偿的权利，优先于一般的债权。《中华人民共和国合同法》286条的规定：发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。

　　建设工程价款优先受偿权

　　现行优先受偿权的行使条件的规定及其不足

　　根据《合同法》第286条和《批复》的规定，承包人行使优先受偿权应具备三个条件：第一，发包人未按合同约定的时间、进度支付工程价款;第二，承包人催告发包人在合理期限内支付价款，发包人逾期仍未支付;第三，须在从工程竣工之日或合同约定的竣工之日起算的六个月的除斥期间内行使。实践中，发包人不按约定向承包人支付工程价款的情况很多，但承包人优先受偿权的实现却是非常困难的。主要原因在于法律对催告期限和除斥期间的规定存在缺陷，在优先受偿权行使条件的设立上对承包人明显不公。

首先，《合同法》及《批复》都未对承包人催告发包人支付价款的合理期限作明确规定，造成实践中适用标准不统一，而发包人往往以要求较长催告期的方法，来采取对策损害承包人的合法权益;其次，《批复》虽规定了承包人行使优先受偿权的期限为六个月，但自竣工之日或约定竣工之日起计算的规定常常使承包人的美好愿望化为泡影。

根据实践经验，工程价款的确定一般也是以工程己竣工、双方己进行竣工结算为前提。而要完成竣工结算，根据目前广为实行的《建设工程施工合同示范文本》规定，一般需要三四个月时间，再加上一个月的付款履行期和至少一个月的催告期，己接近或超过六个月的除斥期间。而在发包人一方，往往采取多种手段拖延结算，以达到延付工程款的目的。同时，一旦超过六个月的除斥期间，承包人将无法再主张优先受偿权。即使在除斥期间内能够完成工程价款的确认，发包人也可以采取将己验收的工程出售给第三人的方法，从而使承包人的优先受偿权落空。

　　建设工程价款优先受偿权

　　优先受偿权行使条件的完善

　　鉴于法律在优先受偿权行使条件上规定之不足，可考虑从以下几方面予以完善：第一，应对承包人催告发包人支付价款的合理期限作明确规定;第二，应将优先受偿权除斥期间的起算时间改为工程价款的确定之日，并相应地将除斥期间适当缩短;第三，为防止发包人将建筑物出售于第三人而规避承包人优先受偿权的适用，应建立在工程竣工后一定期间内出售公示制度，在办理产权过户时发包人应提交工程价款己按约支付的证明，否则不予过户。

另外，从权利义务平衡的角度来说，应对承包人行使优先权施加一定限制。施工合同履行期通常较长，价款的支付也以分期支付为主，在工程移交后发包人通常仍有部分价款未予支付，如承包人在此情况下可不受限制地行使优先受偿权，将会使发包人及其他债权人的权利处于极不稳定的状态。因此，应增加未支付价款占应支付价款一定比例时承包人方可行使此权这一限定条件。

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