房屋买卖纠纷合同纠纷有效处理方式!

2020-07-01 15:50

  房屋买卖合同纠纷应该在哪个法院起诉

房屋买卖纠纷合同纠纷有效处理方式!

房屋买卖纠纷合同纠纷

  买卖合同纠纷应该在那个法院管辖

  买房人、卖房人、房子都不在同一个城市。在这种情况下,房屋买卖发生了纠纷,该到哪个法院提起诉讼呢?是买房人所在地的法院,还是卖房人所在地的法院?买卖双方所在地的法院能对另外城市的房子进行判决吗?

  金某是山东某县人,在2008年的时候,向北京某房产公司购买了一套位于河北某地的房屋。房产公司本来允诺2008年底交房,但至今仍未兑现。金某认为房产公司有欺诈嫌疑,决定到法院讨还公道?但是,该到哪个法院起诉呢?金某犯了难:自己是山东人,房产公司是北京的,房子在河北,都不在一个地方,似乎哪个法院都可以,也似乎都不可以。该怎么办呢?

  房屋买卖纠纷要上哪个法院打官司?这是一个法院管辖权的问题。就金某这件纠纷来讲,涉及到原告(金某)住所地法院、被告(房产公司)住所地法院、不动产(房屋所在地)所在地法院。金某购买房产公司的房屋,双方构成合同关系。我国法律规定:因合同纠纷提起的诉讼,由被告住所或者合同履行地人民法院管辖。这样看的话,金某可以向房产公司住所地法院起诉的。但是,法律上还有一项特别的规定:因不动产纠纷提起的诉讼,由不动产所在地人民法院管辖。所以,金某如果起诉,只能向房屋所在地的法院提出。

  答辩状-名律师

  答辩人:北京XX基础设施投资有限公司

  法定代表人:郝XX,经理

  住址:北京市平谷区平谷镇府前西街28号

  被答辩人:张XX,男,汉族,196X年X月X日出生,北京市平谷区XXXX村人,住XXXX小区1号楼3单元1103号,电话:1371691XXXX。

  答辩人就被答辩人张XX诉答辩人房屋买卖合同纠纷一案,现提出如下答辩意见:

  被答辩人所诉与事实不符,本案不具备法律规定的解除合同的条件。

  一、涉案房屋不符合“主体结构质量经核验确属不合格”可以解除合同的情形。

  1、被答辩人在答辩人处购买的商品房已交付使用,该房屋已经经有关部门验收合格,足以证明房屋的主体结构在质量方面没有问题。且原告也没有证据证明房屋主体结构有质量问题,应承担举证不能的不利后果。

  2、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、《城市房地产开发管理条例》第三十二条、《商品房销售管理办法》第三十五条之规定,被答辩以房屋主体质量严重不合格为由要求解除房屋买卖合同需要以工程质量检测机构或监督单位出具的核验结论为依据。经核验,确属主体结构质量不合格的,购买人有权退房。如果被答辩人没有向法院提供这方面的证据材料,被答辩人也应当承担举证不能的不利后果。

  二、涉案房屋不符合“房屋质量问题严重影响正常居住使用”可以解除合同的情形。

  即使被答辩人能证明所述房内顶板不平整以及厕所顶部漏水情况属实,此问题也应属质量瑕疵问题,不属于严重影响正常居住使用的情形。所谓程度达到“严重”是指危害居住人的程度,如果已经危害居住人的生命安全,直接认定影响居住使用,如果危害居住人健康,则居住人应以医院病历证明或相关部门技术检查认定结论为准。而本案明显不属于房屋质量问题严重影响正常居住使用的情形。

  三、退一万步来说,即使证明房屋质量有问题,也应该先修复,故被答辩人跳过修复环节直接要求解除合同的做法不应支持。

房屋买卖纠纷合同纠纷有效处理方式!

房屋买卖纠纷合同纠纷

  《建筑法》六十二条第二款:“建筑工程竣工时,屋顶、墙面不得留有渗漏、开裂等质量缺陷;对已发现的质量缺陷,建筑施工企业应当修复”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条“因房屋质量问题严重影响正常居住使用,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。交付使用的房屋存在质量问题,在保修期内,出卖人应当承担修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的,买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担”。以上法律规定都说明了当出现质量问题时,应当首先进行修复而非直接解除合同。只要房屋的主要居住功能和安全性都没有因为这个瑕疵被根本地影响,通过修复,完全可以被弥补。也就是说涉案房屋不管是一般质量问题还是房屋质量问题严重影响正常居住使用,首先都应适用修复原则,而不是单方解除该合同,这样做更符合合同法保护交易的立法精神。否则,一出现质量问题就退房明显不利于维护市场经济秩序和确保交易安全与稳定。故被答辩人直接要求解除合同的做法明显不符合法律的规定。

  综上所述,被答辩人的诉讼请求缺乏基本的事实与法律依据,请贵院依法驳回其诉讼请求!

  此致

  平谷区人民法院 答辩人:

  年月日

  为遏制投资性购房,平稳房价,近年来各地相继出台各项限购措施,甚至打出限购政策组合拳。2017年3月,北京市出台《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》,“商改住”项目遭遇史上最严限购,部分买受人由此丧失购买资格或购买能力受限,导致合同无法继续履行。在此情况下,买受人要求退还购房定金和居间费,能否得到支持?近期,位于楼市热点地区的房山法院结合“限购令”出台后的辖区内审理的相关案件,以案说法,对相关判例及其判决依据进行解读。

  纠纷案例-名律师

  丧失购房资格

  买受人要求退还购房定金

  2017年3月12日,马某与孙某签订房屋买卖合同,马某以总价185万元购买孙某位于房山区长政南街2号院内办公房屋一套。马某于签订合同当日给付孙某定金10万元。合同签订后,孙某办理了涉案房屋的还款解押手续,银行于2017年3月24日出具《贷款结清证明》。

  2017年3月26日北京市相关部门联合发布京建发(2017)第112号《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》,要求个人购买办公类项目应当符合下列要求:1、名下在京无住房和商办类房产信息;2、在申请购买之日起,在京已连续五年缴纳社会保险或者连续五年缴纳个人所得税。而马某名下已有一套住房,不符合购买“商办类”项目的购房资格。马某起诉要求解除双方签订的房屋买卖合同,并返还10万元定金。

  孙某不同意解除合同,认为马某虽然名下有房,但完全可以通过自行努力克服,如出售名下现有住房使自己具备购房资格,从而继续履行合同。再者,孙某认为自己也承受了很大损失,即使解除合同也不能全部返还定金。他自己筹钱还了银行贷款,现在这套房屋卖不了,他购买的另一套房屋首付款就没办法交付,还需要支付大笔违约金。

  法院认为,该公告的出台使马某丧失购房资格,进而导致马某与孙某签订的房屋买卖合同无法继续履行,双方签订的合同目的无法实现,应解除合同。该公告的出台系不可归责于当事人的事由,而且双方对解除合同都没有过错,所以孙某应该退还马某定金10万元。孙某没有举证证明自己的实际损失情况,所以对其同意部分退还首付款的意见,法院未采纳。法院最终判决解除双方签订的房屋买卖合同,孙某返还马某购房定金10万元。

房屋买卖纠纷合同纠纷有效处理方式!

房屋买卖纠纷合同纠纷

  法官说法

  限购政策出台前,商住房不列入家庭房产考核范围。非京籍家庭,无论是否符合纳税和社保条件均可购买,而且商住房价格较普通住房价格低廉,所以商住房成为众多在京无购房资格者或投资者的重要选择。“商办类”项目限购政策出台,房屋买卖双方的利益会受很大影响。

  一些买房人因新政实施丧失购房资格或者无法办理购房贷款,要求解除合同、由出卖人返还已付购房款和定金。但客观上也存在着因限购政策调整商住房市场,导致买房人对房屋升值空间不乐观,买房人以其不能办理贷款要求解除合同从而摆脱风险的情况。

  对因房屋新政导致合同履行发生困难的,应解除合同,并由卖房人退还定金和已付购房款,同时由双方共同承担损失。如果买房人在新政出台后另行买房丧失购房资格,以达到不履行商住房买卖合同的目的,应综合对合同不能履行的主观过错程度,由其承担相应的违约责任。买房人虽然不能办理购房贷款,但如卖房人能够证明买房人有充分的履约能力,买房人以限购政策出台不能办理贷款主张解除合同不能成立,买房人应继续履行合同,否则构成违约并应承担违约责任。

  以上就是名律师给大家介绍的房屋买卖纠纷合同纠纷有效处理方式相关内容。看了上面这些内容大家会更近一步了解到房屋买卖合同纠纷具体如何处理了,大家若还有其它问题可以给小编留言!

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