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房屋买卖合同签订注意事项有哪些?法律规定内容

2020-05-22 11:48

  平时很多朋友都会有房屋买卖方面的交易发生,这样双方是需要签订房屋买卖合同的,那么房屋买卖合同签订注意事项有哪些?法律规定的内容是什么呢?今天名律师就来具体谈谈。

房屋买卖合同

房屋买卖合同

  房屋买卖合同

  房屋买卖合同作为一种特殊的买卖合同,它是指出卖人将房屋交付并转移所有权与买受人,买受人支付价款的合同。房屋买卖合同的法律特征既有买卖合同的一般特征,也有其自身固有的特征。这主要表现为:

  (1)出卖人将所出卖的房屋所有权转移给买受人,买受人支付相应的价款。

  (2)房屋买卖合同是诺成、双务、有偿合同。

  (3)房屋买卖合同的标的物为不动产,其所有权转移必须办理登记手续。

  (4)房屋买卖合同属于法律规定的要式法律行为。

  房屋买卖合同是一方转移房屋所有权于另一方,另一方支付价款的合同。转移所有权的一方为出卖人或卖方,支付价款而取得所有权的一方为买受人或者买方。

  房屋买卖合同法律规定内容

  1.房屋买卖合同需要采用书面形式,买卖双方需将买卖房屋的位置、面积、价金等约定于书面。

  2.在城镇买卖房屋之所有权须经房屋登记机构登记后,才发生转移,如未登记,即使交付,也不发生权利转移效果。

  3.出卖共有房屋或出租房屋时,其他共有人或承租人享有同等条件下的优先购买权。

  4、双方当事人应当按照自愿、公平及诚实信用的原则订立合同,任何一方不得将自己的意志强加给另一方。为体现双方自愿的原则,本合同文本相关条款后留有空白行,供当事人自行约定或补充约定。合同生效后,未被修改的文本打印或印刷文字视为双方当事人同意内容。

  5、本合同文本为买卖双方自行成交所采用的示范文本,通过设立“专用账户”的房地产经纪机构或交易保证机构划转交易结算资金的,所签订的《存量 房交易结算资金划转协议》应当作为本合同的附件。

  6、存量房屋所有权转移登记时所涉及的主要税费包括但不限于:契税、印花税、土地出让金(已购公有住房有此项)、综合地价款(经济适用住房有此 项)、营业税及附加、所得税、土地增值税等。

  7、双方当事人选择申请仲裁解决争议的,可以向北京仲裁委员会、中国国际经济贸易仲裁委员会或注明全称的其他仲裁委员会申请。

  8、双方当事人可以根据实际情况决定本合同原件的份数,并在签订合同时认真核对,以确保各份合同内容一致。

  签订房屋买卖合同注意事项有哪些?

  在签订房屋买卖合同时,我们应该注意以下事项:

  一、查验出卖方身份与房产证的一致性,核对房证上的房屋所有权人姓名,与卖方的身份证信息是否一致。

  二、核实房产证上共有情况,及是否属于夫妻共同财产。注:一些时间比较久的老房证,并未记载房屋产权的共有情况,需要亲自核实。

  三、查明房屋是否有抵押、贷款未清、被查封的情况。购房者要注意查明,该房屋是否存在按揭贷款尚未还清,或者抵押给第三人的情形,是否存在被司法机关查封等,限制过户的情形。

  四、确认该房屋是否存在租赁给他人的情形。我国《合同法》遵循买卖不破租赁的原则,简而言之就是:房屋的所有权发生转移后,原承租人仍可继续在租赁期内,使用该房屋,而买方无权要求承租人搬出去。再加上卖方在出售该房屋时,原承租人还享有在同等条件下的优先购买权。

房屋买卖合同

房屋买卖合同

  签订二手房买卖合同时的7个注意事项

  一、必须确认房主真实身份

  买卖双方在签订合同前首先需检查签约主体的真实性,主要是核实房主的身份。因此对于业主证件的真实性和其与业主身份的一致性是签订买卖合同的前提条件,尤其在买卖双方自己进行交易而没有第三方作为居间担保的情况下,该项问题更需引起买方的注意。

  二、必须明确双方违约责任

  因为房产交易复杂且金额较大,有时会出现意想不到的状况,导致违约行为。为了能避免以后出现扯皮现象,需要在签署合同时就明确写清双方的责任和权利,以及违约金的偿付金额和时间,遵循的原则就是双方责权利对等。

  目前绝大多数二手房买卖合同中违约金的比例都有明确条款注明,但对于赔付时间却没有具体款项,这会导致违约方据此拖延支付时间,使条款的实际约束力和执行力下降,因此合同中应加入“买方在实际支付应付款之日起(卖方在实际交房之日起)规定期限内向卖方(买方)支付违约金”的条款,以确保合同条款的最终落实。

  三、必须标明付款过户时间

  在实际操作中买方会将房款分为首付和尾款两部分在不同时间段打给房主。因此,卖方需要明确买方的付款时间,同时,尾款的支付时间有赖于房产过户的日期,因此买方有权利知道房产的过户时间。如果逾期则依照实际情况由违约方执行合同中的违约责任。

  四、必须注明费用交接时间

  这是买方所应关注的房屋本身附属问题,属于“房屋交付”中的重要条款,一定要注明水、电、煤气、物业、供暖等各项费用的交接年月日。因为交接时间的明确是清晰划分责任的关键,同时如果是公房交易,对于物业、供暖等费用的交纳时间和标准,原房主的单位是否有些既定要求和更改,卖方需要作出的配合和买方需要签署的协议等,都应在合同中明确写明。

  五、必须有代理费明细单

  随着中介市场的不断完善,消费者逐渐认识到信誉好的经纪公司能切实保障买卖双方的权利,通过经纪公司交易的二手房比例也在逐年增加。因此,经纪公司的代理费越来越受消费者的关注。

  但是,目前市场上存在经纪公司代理费收取不明确的问题,在合同中只写其占总房款的比例,而并没有明细单,这中间就会存在信息的不对等,最终损害消费者的利益。因此买卖双方在签订合同时,一定要要求经纪公司明确写明代理费的用途。

  六、买方必须见房主

  现在有些经纪公司有“收购”业务,因此出现“一房多卖”的违规操作,即经纪公司在收取订金后,还会带其他客户看房,最后谁出价高便卖给谁,不惜与第一个客户毁约。理由常常是房主不卖等经纪公司的免责条款,即经纪公司无需为其违约行为承担任何违约责任,而交了订金的消费者只能忍气吞声。为此提醒消费者,如果此时您能够行使自身权利,要求约见房主当面核实,就会揭穿其不轨行为。

  七、必须学会使用补充协议

  买卖双方在签订合同时如果遇到合同条款不明确,或需要进一步约定时,要在合同相关条款后的空白行或在合同后填写附加条款,将合同中对双方的意思写明,会减少后续阶段因意思含混而造成的不便与麻烦。

  通过以上的内容,我们已经了解了房屋买卖合同签订的注意事项了,这样在签订房屋买卖合同的时候,就知道该注意什么了,如果还有疑问的话, 可以咨询名律师。

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