调整规划须获前期业主许可

新修订的《上海市房地产登记条例》自7月1日起正式施行，上海市规划和国土资源管理局相关负责人对此进行了详细解读。根据新规，开发商未经全体业主同意，不得分期、分批申请楼盘大产证。

中途擅自变更规划，严重侵害前期业主权益

据市规划和国土资源管理局相关负责人透露，以往因缺乏房地产登记基本单元的相关规定，开发商擅自分割宗地开发并要求登记的现象屡见不鲜，由此引发的纠纷和矛盾层出不穷。

以往，许多项目采用“一次批地，分期开发”的模式。这种模式使开发商得以分期、分批售卖楼盘甚至办理产证，导致许多项目在开发过程中擅自变更规划，最终与开发商先前的承诺大相径庭。

某小区在房地产交易网站公示的规划中，二期建筑高度原定不超过18层，但实际建设时却增加了楼层，部分建筑甚至高达26层。一期业主当初因该楼盘“93万平方米亲水亲阳光低密度法式小镇”的卖点而购房，却发现二期建筑从原先的多层、小高层变成了高层，这将直接影响他们的视觉景观。另一个高档独栋别墅社区也遭遇类似问题，一期购房的100多名业主发现，开发商承诺的绿地、人工湖、公共会所等大部分区域变成了建筑用地，后期项目中的独栋别墅也变成了连排房，绿化率和容积率发生了显著变化。

开发商在建设过程中，擅自减少绿化面积、商业配套设施等行为，严重损害了先期购房者的权益。新修订的《条例》明确了土地登记基本单元的确定依据，即建设用地批准文件，无特殊情况，开发商不得分期、分批对楼盘进行登记。同时，楼盘业主今后有权对开发商的这一行为进行监督。

规划调整需征得全体业主同意

“依照新修订的《条例》，开发商在分期开发过程中如需调整规划，必须提交全体权利人同意的证明。”规划部门相关负责人解读道。在《条例》实施后，若开发商开发了一个楼盘并先预售了两栋楼，这两栋楼的业主在签订合同后即成为权利人。若开发商需要调整后期开发规划，必须事先告知这两栋楼的业主，并在获得他们全体同意后，方可向规划部门申请调整。同样，若业主不同意调整规划，开发商将无法在规划部门进行登记，进而无法取得大产证。

此外，对于部分已销售的分期开发项目，若因分割导致权利范围发生变化，也必须征得权利人同意。同时，开发商需确保分割后的每个部分都符合土地登记基本单元的要求，并经过土地管理部门审批后，方可办理大产证。该负责人表示：“这一规定的实施，将有效杜绝一些企业、部门擅自改变宗地范围、任意分割房屋、侵犯购房者合法权益的行为，进一步规范建筑用地的合法使用。”